Джерело: LIGA ZAKON
Христина Янів, адвокатка, арбітражна керуюча, керівниця практики банкрутства, ProfiLegal
Іпотечне кредитування завжди було як ключовим елементом фінансової системи України, так і однією з найконфліктніших сфер у судовій практиці. За останнє десятиліття суди пройшли шлях від формального підходу до глибшого розуміння суті іпотечних правовідносин. Таке розуміння ґрунтується на принципах добросовісності, пропорційності й верховенства права. Водночас істотні зміни в законодавстві та соціально-економічна нестабільність – зокрема, наслідки воєнного стану – зумовили необхідність переосмислити підходи до захисту і кредиторів, і позичальників.
Законодавчі реформи та вплив нових норм
Законодавчі зміни, ухвалені останніми роками, істотно вплинули на правове регулювання іпотеки. Однією з ключових є поява Закону України від 16.07.2021 р. No 1701-IX, який уніс зміни до Закону України «Про іпотеку» та низки суміжних актів. Документ унормував проведення електронних аукціонів під час реалізації предмета іпотеки, що мало на меті забезпечити прозорість і контрольованість процесу продажу заставного майна. Своєю чергою, Закон від 15.03.2022 р. No 2120-IX, ухвалений у зв’язку з воєнним станом, тимчасово обмежив можливість звернення стягнення на житло громадян, що перебувають у зоні бойових дій або належать до соціально вразливих категорій.
Ці законодавчі модифікації не лише змінили механізм реалізації іпотеки, а й створили новий контекст для судів. Вони змушують тлумачити норми не ізольовано, а з урахуванням принципу пропорційності та стандартів захисту права власності, визначених Конституцією України і практикою Європейського суду з прав людини.
Зокрема, у практиці Верховного Суду простежується орієнтація на застосування принципу справедливого балансу між інтересами кредитора й боржника, що відповідає підходам ЄСПЛ (справи «Рисовський проти України» (Rysovskyy v. Ukraine), «Загородній проти України» (Zagorodniy v. Ukraine)). Українські суди дедалі частіше звертають увагу не лише на формальні підстави звернення стягнення, а й на пропорційність наслідків такого стягнення для боржника. Розуміння цих тенденцій є критично важливим для юристів, банкірів, нотаріусів і позичальників.
Практика Верховного Суду як орієнтир
Судова практика з іпотечних спорів демонструє еволюцію українського правозастосування. Вона рухається від буквального тлумачення договорів до більш змістовного підходу. Такий підхід враховує баланс інтересів сторін і загальні принципи права. Верховний Суд поступово формує концепцію «матеріальної добросовісності». Згідно з нею головним стає не форма правочину, а фактична поведінка сторін у процесі виконання зобов’язань.
Важливу позицію щодо збереження іпотеки навіть у разі виключення запису з Державного
реєстру речових прав на нерухоме майно висловлено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 р. No 922/2416/17. У межах справи було розглянуто питання, коли на підставі скасованого судового рішення запис про іпотеку було видалено з Реєстру. Верховний Суд установив, що скасування такого рішення не припиняє дії самої іпотеки, якщо основне зобов’язання за кредитним договором не виконано. Суд наголосив на тому, що Державний реєстр є лише засобом публічного інформування. Він не може самостійно змінювати зміст правовідносин між кредитором і боржником.
Велика Палата також зазначила, що відновлення запису можливе лише за процедурою, визначеною законом. Це гарантує захист прав кредитора і запобігає зловживанням. Суд наголосив на важливості стабільності цивільного обороту та правової визначеності у кредитних відносинах. Тимчасове видалення запису не позбавляє кредитора права вимагати стягнення за договором іпотеки.
Отже, це рішення слугує чітким орієнтиром для практики. Іпотека залишається чинною незалежно від змін у державному реєстрі, якщо основне зобов’язання не виконано. Відновлення запису відбувається за законом. Воно підтверджує пріоритет змісту правовідносин над формальними реєстраційними діями, що важливо для забезпечення стабільності банківських і кредитних відносин.
Інші рішення Верховного Суду підтверджують системність підходу
Наприклад, у справі No 210/2257/19 (постанова ВС від 26.10.2022 р.) суд підтвердив, що в разі відступлення права вимоги новий кредитор набуває всі права попереднього й може отримати дублікат нотаріально посвідченого договору. Це рішення демонструє тенденцію до забезпечення
передбачуваності і стабільності прав кредитора в разі зміни сторін, що важливо для функціонування кредитного ринку.
У справі No 761/382/21 (постанова від 25.06.2025 р.) Велика Палата Верховного Суду чітко
окреслила межі відповідальності поручителів, указавши, що норми ЦК України щодо
іпотеки не поширюються на майно поручителя. Такий підхід демонструє, що Верховний
Суд прагне забезпечити пропорційність і справедливість у визначенні прав та обов’язків
сторін через відокремлення відповідальності поручителів від боржника.
Ще одна тенденція простежується у справі No 761/36873/18 (постанова ВС від 22.02.2022
р.), де суд дійшов висновку, що після завершення позасудового звернення стягнення за предметом іпотеки будь-які наступні вимоги кредитора щодо основного зобов’язання є недійсними. Це підкреслює принцип добросовісності та захисту від подвійного стягнення, що стає невіддільною частиною судової доктрини іпотеки.
Позовна давність і виконавчі написи нотаріусів
У постанові Великої Палати ВС від 14.06.2023 р. у справі No 755/13805/16-ц застосовано удосконалений підхід до визначення початку перебігу позовної давності. Суд указав, що цей момент пов’язується не з формальним простроченням платежу, а з моментом, коли кредитор реально дізнався про порушення свого права. Такий висновок забезпечує гнучкіший захист прав кредиторів і перешкоджає ситуаціям, коли боржник навмисно затягує спір, посилаючись на закінчення строків давності. Водночас Верховний Суд зауважив, що тягар доведення моменту дізнавання покладено саме на кредитора.
Значний масив судових рішень стосується виконавчих написів нотаріусів. Судова практика
останніх років демонструє сталу тенденцію до їх скасування у випадках, коли кредитор не
надав доказів належного повідомлення боржника про порушення зобов’язання або коли вимоги за кредитом є спірними. Верховний Суд неодноразово зазначав, що виконавчий напис є винятковим інструментом, який може бути застосовано лише за наявності безспірної заборгованості. У разі найменших сумнівів щодо розміру боргу або чинності договору, спір підлягає розв’язанню в позовному провадженні. Цей підхід посилив судовий контроль за діями нотаріусів і фактично створив новий стандарт доказування для банків.
Також Верховний Суд неодноразово звертався до питань належного виконання обов’язку з повідомлення боржника про намір звернути стягнення. Суд визнає виконавчий напис таким, що не підлягає виконанню, якщо кредитор не довів факту отримання позичальником повідомлення або направлення його за відомою адресою (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16.05.2018 р. у справі No 320/8269/15-ц).
У низці рішень наголошено на тому, що вимога про повідомлення має не формальний, а гарантійний характер, оскільки забезпечує право боржника на захист і можливість добровільного виконання.
Баланс інтересів банків і позичальників
Судова практика останніх років також демонструє новий баланс між інтересами банків і позичальників. Якщо раніше акцент робили на захисті кредитора, то нині простежується тенденція до більш зваженого підходу: суди перевіряють пропорційність звернення стягнення, особливо якщо предметом іпотеки є єдине житло громадянина. Такий підхід узгоджується зі стандартами ЄСПЛ щодо недопущення надмірного втручання у право власності.
Якщо узагальнити, то практика Верховного Суду свідчить про поступове становлення комплексної доктрини іпотеки, у якій пріоритет віддається змісту правовідносин, реальному волевиявленню сторін і забезпеченню добросовісності учасників цивільного обороту. Це дає змогу забезпечити стабільність банківської системи, підвищити передбачуваність судових рішень і зміцнити довіру до інституту іпотеки як цивільно-правового інструменту.
Тенденції, ризики й перспективи розвитку
Аналіз останніх рішень засвідчив, що суди дедалі активніше застосовують принцип пропорційності як інструмент оцінки допустимості втручання у право власності. Під час розв’язання питання про звернення стягнення суди враховують не лише законність дій кредитора, а й їхні соціальні наслідки: чи не призведе стягнення до надмірного порушення
права на житло, особливо в умовах воєнного стану. Таке поєднання правових і гуманітарних підходів відповідає стандартам ЄСПЛ.
Крім того, судова практика посилює вимоги до доказової бази банків. Простих довідок про розмір заборгованості вже недостатньо – суди вимагають детальних розрахунків, платіжних документів, підтвердження надсилання повідомлень боржнику. Такий підхід підвищує рівень юридичної культури фінансових установ і зменшує кількість формально обґрунтованих позовів.
Водночас посилюється відповідальність нотаріусів і приватних виконавців: якщо виконавчий напис учинено без належних підстав або без перевірки повідомлення боржника, суд його може визнати незаконним. Це створює новий рівень професійної відповідальності для суб’єктів, які беруть участь у процесі забезпечення іпотечних правовідносин.
Вплив воєнного стану відчутно змінив баланс між інтересами кредиторів і боржників. Тимчасові обмеження, передбачені Законом No 2120-IX, скоротили кількість фактичних звернень стягнення на житлові об’єкти, однак спричинили нову хвилю спорів щодо правомірності зупинення виконання. Судова практика 2023 – 2024 рр. поступово формує компромісну позицію: житло може залишатися у власності боржника до стабілізації умов, але з обов’язковим визнанням дійсності самого зобов’язання перед банком.
ВИСНОВОК:
Отже, судова практика у сфері іпотечних кредитів поступово трансформується від формального тлумачення до індивідуалізованого підходу, що враховує баланс між інтересами кредитора й боржника. Верховний Суд послідовно наголошує на необхідності забезпечення добросовісності, пропорційності та передбачуваності рішень.
Для банків це означає посилення вимог до доказової бази, документування розрахунків і дотримання процедурних гарантій. Для боржників – можливість захисту права на житло, участі у реструктуризації та зменшення боргового навантаження за умови сумлінної поведінки.
У перспективі 2025 – 2026 років очікується посилення цифровізації та впровадження електронної іпотеки, що вимагатиме від юристів і фінансових установ адаптації до нових стандартів правової відповідальності. Судова практика ж і надалі буде головним інструментом балансування між стабільністю фінансової системи та захистом прав людини.